Educazione Finanziaria

Cosa bisogna sapere prima di sottoscrivere un mutuo.

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imagesmutuo2Chi di noi non ha sentito parlare di mutuo, forse nessuno. I più fortunati ne hanno stipulato uno e anche oltre per realizzare il grande sogno dell’acquisto casa. In questo articolo analizzeremo più da vicino, cos’è un mutuo, come muoversi nella giungla del mercato e scegliere quello più adatto alle nostre esigenze ed infine quale tasso scegliere variabile o fisso? Cominciamo con la definizione di mutuo.

Secondo l’art. 1813 del cod. civile dello Stato Italiano, il mutuo è il contratto col quale una parte denominata mutuante (istituto di credito) consegna all’altra denominata mutuatario (cliente/acquirente) una determinata quantità di denaro e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità.  Il mutuo contemporaneo è frutto di regole moderne e di insegnamenti millenari. Le sue origini, infatti, risalgono ai tempi del diritto romano classico. Il primo documento nella storia che ha descritto il concetto di mutuo è istituzioni di Di Gaio III,90 dove si descriveva così:” L’obbligazione si contrae mediante cosa come nel caso del mutuo. La dazione a mutuo concerne propriamente quelle cose che valgono per peso, numero o misura, quali denaro contante, il vino, l’olio, il frumento, il rame, l’argento e l’oro. Diamo queste cose, a numero, peso o misura affinché diventino di chi le riceve e ci vengono successivamente restituite, non le stesse, ma altre della stessa natura. Per questo è chiamato mutuo, perché quel che ti è dato in questo modo da me, diventa da mio tuo”.

nel corso della storia giuristi romani, bizantini, germani, si sono preoccupati di fornire una spiegazione sempre più specifica del mutuo. Sia in epoca medievale che moderna gli economisti si sforzarono di portare il mutuo ad un giusto equilibrio di costo, cercando di stabilire principi che regolassero il calcolo degli interessi. Ai giorni nostri l’argomento è stato il più possibile allineato, in funzione della disciplina dell’Unione Europea, tra i diversi Paesi stranieri.

Dopo questo breve cenno storico, torniamo ai tempi odierni e cominciamo a chiederci come muoverci quando decidiamo di contrarre un mutuo. Il mercato immobiliare propone prezzi convenienti per chi voglia acquistare casa. Come scegliere, allora, il mutuo più adatto alle nostre esigenze? La scelta in linea generale, dovrebbe ricadere sul mutuo che presenta lo spread migliore, in quanto il tasso complessivo ne risulterà più basso. Lo spread è la percentuale vera di guadagno che la banca ha sul costo del denaro prestato, si aggiunge al tasso di interesse, fisso o variabile, del finanziamento richiesto determinando il costo fisso del mutuo. Più basso risulterà questo valore e minori saranno gli interessi che dovremmo rendere alla banca. Lo spread non muta nel tempo ed è quindi importante sincerarsi che il suo valore sia basso sin dal momento dell’erogazione del mutuo. Procediamo con l’analisi dei  vari tipi di mutuo presenti nel mercato.

Il tasso misto: consente di passare dal fisso al variabile e viceversa, a seconda delle disposizioni contrattuali, una o più volte nel corso del mutuo. Il passaggio ha un costo per il cliente che inciderà sullo spread, che diverrà leggermente più elevato per pagare l’opzione di cambio.

Il tasso a rata costante: è di fatto un tasso variabile che però ha il vantaggio di applicare gli effetti della variabilità solo sulla durata del finanziamento e non sulla rata, che resterebbe invariata anche con i rialzi dell’euribor. A tal proposito ricordiamo che l’euribor è un indice che rappresenta la rilevazione di una situazione di mercato; come indica il suo nome per esteso, “Euro Interbank Offered Rate”. L’euribor è il tasso medio a cui avvengono le transazioni finanziarie in Euro tra le grandi banche europee. Si tratta quindi di un’indicazione molto affidabile del costo del denaro, perché chi più delle banche  sa comprare e vendere denaro al prezzo giusto? La rilevazione dell’euribor avviene giornalmente così che il suo valore è sempre aggiornato.

Altra proposta di mutuo è il tasso variabile con CAP: ha il vantaggio di essere un tasso variabile ma con un tetto massimo, ossia al costo di uno spread più elevato applicato dalla banca, il mutuatario vedrà scongiurati gli effetti di eventuali aumenti eccessivi del tasso di riferimento, e si tutelerà quindi da rate troppo esose. Apparentemente il mutuo con CAP e quello a tasso misto paiono vantaggiosi, ma bisogna tenere presente che la banca per tutelarsi da eventuali rialzi del tasso di riferimento, applica ai mutuatari uno spread più elevato rispetto ai mutui tradizionali. Quindi è il richiedente che dovrà decidere consapevolmente se nonostante il rialzo applicato sullo spread, il prodotto misto sia a lui quello più congeniale.

E’ molto importante confrontare più offerte per valutare i pro e i contro delle varie clausole proposte; chi meglio del web può fornirci una mano d’aiuto, infatti utilizzando un portale on line di confronto, è possibile individuare le migliori offerte sul mercato.  Altro dato rilevante è quello di scegliere l’importo e la durata. L’importo sarà vincolato al prezzo dell’immobile che intendiamo acquistare, maggiorato delle spese inerenti al mutuo (notaio, ipoteca ecc.). Per quanto riguarda la durata del mutuo e, di conseguenza, l’ammontare delle singole rate, dobbiamo restare in linea con le nostre entrate mensili. Sebbene un mutuo breve ci permetterà di risparmiare interessi, un mutuo è considerato giusto se l’importo della rata non supera il 35% delle entrate mensili nette.

Altra cosa rilevante, fate attenzione ai tassi: nella scelta del mutuo è meglio effettuare la comparazione  sull’indice del tasso TAEG (tasso annuo effettivo globale), che rappresenta il costo totale del mutuo, comprensivo di tutte le spese (accessorie e perizia). E’ importante inoltre controllare che il tasso proposto non corrisponda ad una promozione, ossia che non sia solo un tasso d’ingresso applicato alle prime rate, ma un tasso a regime e quindi valido per tutta la durata del piano di ammortamento.

Tasso variabile o fisso? Il tasso variabile ha un costo decisamente inferiore rispetto al tasso fisso(20-30%) ma, a differenza di quest’ultimo, può aumentare anche sensibilmente durante la durata del mutuo. Prima di scegliere il tasso variabile è consigliabile farsi fare un prospetto di quanto il tasso potrebbe aumentare nell’arco di 4/8 anni se i tassi dovessero aumentare del 2/3%.

Altro fattore è scegliere bene le tempistiche, prima di sottoscrivere un contratto di mutuo, bisognerebbe verificare quali siano i tempi necessari alla banca per procedere all’erogazione della somma. In genere le tempistiche medie necessarie per l’analisi del rischio e l’erogazione del denaro sono di 40/50 giorni. Infine leggete con attenzione il contratto prima di firmare, è consigliabile farsene consegnare una copia e prendersi il tempo necessario per leggere con attenzione tutte le clausole previste. In caso di dubbio è meglio rivolgersi ad un professionista.

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